OSNOVNE INFORMACIJE O KUPOPRODAJI NEKRETNINA U SRBIJI

Predugovor
Prodaja nepokretnosti obično počinje potpisivanjem predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10% dogovorene cene).
U predugovoru navodi se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok nije definisan zakonom, nego je dogovoren ugovornim stranama.
Prethodno opisana procedura zaključenja predugovora nije neophodna, već, ako uslovi za to postoje, može se odmah zaključiti i overiti glavni ugovor.

Ugovor
Pre zaključenja ugovora korisno je proveriti pravni status nepokretnosti - utvrđivanje da li i po kom osnovu prodavac poseduje pravo svojine na stanu, jer u Srbiji uknjižba se dugo vreme nije izvršila automatski tako da postoji veliki broj neuknjiženih nekretnina, ili nekretnina koja još nisu – u skladu sa novim zakonom - upisana u registar katastra nepokretnosti.
Ako je nepokretnost uknjižena potreban je nov izvod iz zemljišnih knjiga - tzv. vlasnički list (ako je nepokretnost upisana registar zemljišno-knjižnog suda), odnosno list nepokretnosti (ako je nepokretnost upisana u registar katastra nepokretnosti).
Ako nepokretnost nije uknjižena ili upisana u registar katastra nepokretnosti ili ako lice koje je upisano u vlasnički list nije i sadašnji vlasnik nepokretnosti, potrebno je - kako bi kasnije kupac mogao da uknjiži svoje pravo svojine, da kupac dobije od prodavca svu prethodnu dokumenaciju koja dokazuje njegovo pravo svojine, odnosno koja je dovoljna za uknjižbu (ranije ugovore o kupoprodaji i.t.d.).
Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora biti legitimisan kao prodavac.
Prodavac svoje vlasništvo dokazuje bilo izvodom iz registra (zemljišnih knjiga ili katastra nepokretnosti), bilo na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti predata u originalnim primercima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama poreske uprave nadležne opštine kao potvrdom da je plaćen porez na prenos apsolutnih prava.
Ako nepokretnost nije uknjižena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, počev od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno pečatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava.
Znači, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.
Nakon proveravanju dokumentacije, pristupa se izradi ugovora o kupoprodaji.
Prema Zakonu o prometu nepokretnosti ovakav ugovor mora biti zaključen u pismenoj formi (obično kod advokata) i overen u sudu.
Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka ugovornih strana, sa svim generalijama, uključujući i matični broj ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti. Pismena forma i overa u sudu su obavezna.

Obaveze prodavca i kupca
Od momenta zaključenja predugovora, prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa kupcem.
Do momenta zaključenja i overe glavnog kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, komunalnih usluga („Infostana“), poreza na imovinu. Na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da dostavi potvrdu Infostana zaključno sa prethodnim mesecom, uverenje poreske uprave nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji račun za struju, poslednji račun za telefon.
Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora preda kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom. Obaveza prodavca je takođe da dostavi izvod iz matične knjige rođenih kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ako je to neophodno.
Obaveza kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa prodavcem. Uobičajeno je da prilikom zaključenja predugovora kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog računa kupca na devizni račun prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno aneksa, troškove transfera u ovlašćenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava (PTT, EDB,...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ako su za to ispunjeni uslovi.


Autor
Mr. Milić M. Đoković