2.)PROCENA VREDOSTI NEKRETNINA

Jedan od većih problema u prometu nepokretnosti jeste određivanje cene koštanja predmeta prodaje tj. kupovine, odnosno tržišna vrednost. Tržišna vrednost se definiše kao novčani iznos za koji se predmetna nepokretnost može razmeniti, podrazumevajući slobodno tržište i dobru informisanost svih stranaka učesnika u prometu.

Pri proceni vrednosti nepokretnosti polazi se od osnovne pretpostavke da je onaj ko radi procenu stručan i nezavistan od uticaja zainteresovanih strana u postupku.

U stručnoj literaturi se pojavljuje više metoda procene, ali su se vremenom izdvojile tri osnovne i to:
1. Uporedna metoda
2. Prinosna metoda
3. Troškovna metoda.

1. Uporedna metoda je princip direktnog upoređivanja prodajnih cena na datoj lokaciji na osnovu poznatih i relevantnih tržišnih informacija. Tu se mora voditi računa da bude uporediva trasakcija bude i stvarno uporediva ( npr. Nije ista vrednost kvm na istoj lokaciji u stanu od 25kvm ili stanu od 75 kvm, nije isto ako je na prvom ili devetom spratu, ako je u zgradi koja je do naše i stara je 30 godina a naša je novogradnja itd...). Ovu metodu uglavnom koriste uprave prihoda u Sbiji,ali često na neispravan način, pa se dolazi do situacije da je veća cena u proceni od strane uprave prihoda nego što je stvarno bila na tržištu.

2. Prinosna metoda se bazira na pretpostavci da vrednost nekretnine zavisi od mogućnosti iste da vlasniku generiše profit. Tu je najednostavniji metod +-20 godina, i ukoliko je prinos od nekretnine isplativ za 20 (vrednost iznajmljivanja * 240) ili manje godina onda je kupovina sasvim opravdana. Naravno na ovaj metod dosta utiču trenutna situacija na tržištu, odnos ponude i tražnje, razni vanekonomski faktori ali se svakako može koristiti kao jedna od metoda za procenu vrednosti nepokretnosti koja se želi kupiti ili prodati.

3. Troškovna metoda se bazira na ceni izgradnje objekta, tj. koliko bi nas nešto koštalo da izgradimo na toj i toj lokaciji (gde treba uključiti sve troškove, i naravno naći plac na datoj lokaciji), i ovu metodu pre svega koriste investitori pre početka investicionog ciklusa i sastavni je deo svake ozbiljnije studije izvodljivosti.

Do sada je u sručnoj literaturi indetifikovan 21. faktor koji utiče na cenu nepokretnosti, sa različitim stepenom uticaja na istu. Samo ukratko da napomenemo da je faktor broj jedan lokacija pa tako redom do faktora čovek.


Autor
Mr. Milić M. Đoković
iz knjige : Osnovi prometa nepokretnosti